酒店资产买卖的近虑与远谋

    酒店集团主要由资产直属酒店、输出管理和特许经营三大部分组成。其中后两部分不需资本投入或只需少量资本投入，而直营酒店则是酒店集团实力的核心、生存的命脉，真正的资产就凝聚在包括旗舰酒店在内的直营酒店上。因此，酒店集团的经营有两大块：一块是资产经营，一块是管理经营。在业界中比较熟悉的、印象也比较深的，是有直观视觉形象的集团品牌输出管理。但实际上，从战略层面上说，酒店集团的发展更重要的是在于其资本的运作。

    当我们翻开全球权威的《HOTELS》杂志时，它首先介绍的是世界上各酒店集团的酒店买卖动态和资本(股份)收购兼并信息。酒店集团的第一资产首先是房地产，然后才是经营利润，前者是“皮”，后者是“毛”。

    需要指出的是，当今世界酒店集团的排名，不是资产的排名，而是品牌规模的排名。如排名靠前的集团中，有经济型特许经营而连锁扩张成几千家的，但属于它自己的核心资产却只有几十家。而有的集团虽有百把家酒店，但档次高，都是自家资产，实力反而强。酒店作为房产，是资本高度集聚的，一座酒店资产少则几千万，多则几个亿，甚至几十个亿。所以，全世界的酒店集团中，除了极少数几个有悠久家族历史、几乎自己独家拥有全部资产外，绝大多数资产是股份制的，而且股份相当分散。由此，我们不仅要看到台前酒店管理者的经营运作，更要看到幕后酒店资产所有者的资本运作。前者是战术层面的，后者是战略层面的。金融界曾有戏言道出其中的玄机：酒店总经理辛辛苦苦干一年的利润，还不及房产老板在酒店交易谈判成功后碰杯时，那一瞬间产生的利润的零头。可以这么说，资本运作是酒店扩张、赢利、增值的更重要的市场手段。

    资本运作首先要解决好资金来源的问题，但中国现存的饭店集团往往为资金不足所困扰，很难在短期内迅速实现资本集中。这表明：企业内部积累仍然占据了主导地位，即原计划经济的一个行业系统的简单换牌，或是同一城市若干酒店的组合，或是在行业调整中，几个行政口的酒店归并。这种非市场手段的整合，酒店资金存量没有合理流动，没能把资产当作资本盘活用好。说得明白一点，我国多数酒店集团还只是画地为牢、在极有限的地域范围内经营的“土围子”。主要原因是上级政府与集团本身没有从根本上转变观念，没有把资本运作当成集约化发展的主攻方向之一。甚至还有这样的错误认识———某酒店出让部分股份，将资金投入到跨地区开发，这种有见地的资本运作，却被当地业界认为是企业维持不下去，只能出卖股权。实际上，酒店的建筑物是凝固了的巨额资产，谁拥有100%%的股份，谁就是最大的傻瓜!观念上的落伍必然造成经营手段的滞后。

    最近，雅高集团一方面开始转让在欧洲的酒店，继2005年出售旗下的126家酒店后，2006年计划继续出售包括索菲特等高档品牌在内的70家酒店资产；另一方面，又斥巨资进军中国市场。对于前者，亦有人评论说，雅高集团要摆脱困境，出卖资产。撇开雅高集团是否经营不善不说，仅就资产运作本身而言，这绝对是盘活资产、增加赢利之举。雅高虽是全球酒店集团排名第四，但与美国的酒店集团仍有一个明显的差距，即酒店主要分布在法国及欧洲，而不像美国那样全世界遍地开花。跨地区经营是酒店集团发展的内在规律，雅高出售本土酒店，正是在作这方面的战略调整。

    2005年，全球约有40亿美元投入法国酒店业，几乎是上一年的3倍。雅高属下一些老酒店本已增值，又加上外部资金的炒作，这上百家酒店可以卖出一个好价钱、大价钱。这些可以视为现金流的资金，可以直接支付债务，降低负债率，减缓压力。

    另一方面，雅高集团已计划2008年前在中国市场投入2.5亿美元来建造50家经济型宜必思(Ibis)品牌的直营店。我们应该敏感地看到，宜必思品牌多年来在中国只有天津一家直营店，蛰居不动。现在已开始扩张，成都市中心已竖起了宜必思的亮丽招牌；2006年在青岛、重庆等地区将有9家宜必思开业；到2007年，宜必思以每年10家的速度增长，平均每家投资3500万元。雅高集团在中国经济型酒店这个领域里，出手了。

    值得注意的是，宜必思的扩张明显不同于最佳西方和速8，后者主要是特许经营的连锁扩张，优点在于速度快。而宜必思却耗巨资投资直营店，这种做法可能更具长远战略眼光。中国的土地和建设成本远低于欧洲，而近段时间中国的房地产市场又相对低迷，经济型酒店正迅速升温，雅高瞅准这一时机猛然发力，是经过深思熟虑的。从近期看，稳扎稳打，步步为营，质量统一，成员固定和营销联网，能更有效地获取经营利润；从长远看，直营店是自有资产，蕴含了将来资产升值的巨大空间。

    酒店的资本运作往往不太吸引我们的眼球，在中国现有体制下也有诸多障碍，但世界酒店列强进入中国却不会等待。面对我国酒店市场“国内竞争国际化”的现实，以新的理念、新的视角、新的体制和新的运作方法迎接挑战，方是生存之道，制胜之术。