在市场驱动下合理调控 促进酒店业健康发展

     陈雪羽(上海市旅委旅游市场管理处处长)

    上海浦东利用世博会、长三角一体化、浦江两岸综合开放和上海建设国际化一级城市等一系列机遇做大做强会展旅游，使之成为支柱产业的进程中，酒店业的发展是不可或缺的基础与条件。在预测“十一五”期间需求强劲、现有客房存量相对紧缺、本地与外来开发商趋之若骛欲转入酒店投资的情况下，如何正确规划合理安排浦东乃至上海酒店业的建设，使之快速而又健康有序地发展？这是综合规划部门、行业管理部门和业内外专家们正在思考的问题。我认为，基于上海和浦东的实际情况，“十一五”期间应当根据以下一些要求与原则，在包括宏观、中观、微观的各个层面对酒店的建设与发展实施规划、调控与指导，以确保其在市场驱动的环境中健康、合理、有序地发展。这些原则和要求主要是：酒店的总体供应要适量发展；区域布建要适度集聚；项目引进要适配环境；设计建造要适用专业标准(可以简称为适量发展、适度集聚、适配环境和适用专业标准)。下面予以具体说明。

    酒店的总体供应要适量发展。这是指：酒店数量要根据需要发展，其增加不可无所节制，要适当控制。具体来说：⑴酒店量的增加应该以需求的增量为导向并在总体上达到与其平衡；⑵作为酒店增加参考系数的需求增量是指常态发展下的增量，而非指特定高峰时段(如2010世博会)的额外增量。(特定高峰时段的额外需求增量不能单靠造新酒店的方式来满足，而应以其他多种渠道和途经解决)；⑶为实现与需求的总体平衡，酒店量的增加轨迹不应是均衡直线，而应当是类似抛物的曲线，要根据这个思维来规划安排新增酒店的建设项目。

    目前，浦东乃至上海高星级酒店，客房相对紧缺，供需之间存在缺口，需要超前规划(或引进)酒店建设这一点，已没有什么异议。但对新增酒店项目应当以怎样的批次和时间节点来安排，说法尚不统一。我认为，把2010年的常态需求量与现有酒店存量之间的缺口除以时间后得出平均每年要新增若干酒店的计算法，便于直观了解目前酒店的紧缺程度和其超前发展的紧迫性，但不能作为安排新增酒店建设的实际操作方案。实际操作的规划方案应当是：从现在到“十一五”末即2010年的时间段里，前三年投入的批量要大、增速要快，后三年量要减少、速度趋向减缓，以致停滞，即大致循照一个抛物线的轨迹。这是因为：第一，从建设周期看，酒店项目时间较长，一般是四年。如将这个时间段内要增加的酒店项目总量按年均投入，势必造成最后三年内启动的项目在需要的时间段(2010年)内不能形成客房供应能力，而当它们能投入使用时，又恰好是高峰后的平谷(甚至低谷)时段，其供应能力会变得相对过剩。因此为保证需求时间段总体平衡，项目的投入应循照抛物轨迹。第二，从使用周期看，酒店不同于可快速替代的易耗产品，一旦投入市场后可长期存在。退出壁垒大于进入壁垒。因此不可能无限增加，其量的积累会因逐渐饱和而减缓以至停滞。这也决定了它的抛物线轨迹。因此在规划酒店建设发展的时候应当保持这个思维。

    酒店的布建要适度集聚。这是对新增酒店(主要是高星级酒店)的区域分布实施调控的一个要求。俗话说树多成林，店多成市。酒店也是如此，在国际大都市的环境下，相对集中的酒店群可以烘托人气、集聚商机，其产生的合力效应足以抵消和超过近距离竞争可能产生的负面作用。浦东要发展会展，规划上要更多考虑集聚产生的合力效应。目前浦东已初步形成两个高星级酒店集群，即小陆家嘴沿江区域酒店群(包括香格里拉、金茂君悦、国际会议中心东方滨江等)和东方路地带酒店群(包括洲际新亚汤臣、紫金山、宝安、齐鲁万怡、瑞吉红塔、浦东假日、中油等)。这两个集群对提升浦东商务旅游和会展目的地形象，推动其发展起了极大作用。今后在继续完善这两个集群(如在集群所在区域内适当布建一些三星级以下酒店)的同时，对新建高星级酒店，尤其是五星级酒店的选址应当控制，不宜全面铺开、遍地开花，而是要引导其向集群靠拢，或者形成新的第三、第四个集群(如在新国际博览中心和世博会会址等区域)。这无论对于营造区域整体商务会展氛围还是对于酒店自身未来的经营效益都是有益的。当然，“适度集聚”的对象主要是高星级酒店。对三星级以下酒店，除了在“集群”区域要适当配置一些，使集群结构更加合理化以外，还要考虑“便民”以及其自身中低档客源对象的需要而合理分布，不能都往集群里赶。

    酒店项目的引进要适配环境。这是中观层面对拟建或引进酒店项目时要考虑的要求。即各地方(如区、县、街道、乡镇等)在自建或招商引进酒店项目时要根据本地的条件环境正确定位，不宜盲目追求“高、大、全”(指高星级、大体量、功能无所不包)。一般来说，各种档次与类型的酒店都有与其相应的适配与最佳适配环境条件(如五星级商务酒店之于商务区和商业中心区；汽车旅馆之于长途公路匝道口区域或途中暂歇地等等)。酒店与环境之间存在互动关系：在其他条件既定情况下，酒店类型档级与当地区域环境适配与否及适配程度如何直接影响酒店的营运、经济效益与回报：处在最佳适配环境中的酒店(如小陆家嘴中央商务区的五星级商务酒店金茂君悦和香格里拉)，其运作与效益可以达到最佳状态；非完全适配环境中的酒店(如建在工厂区或一般居民区的高星级酒店)，其营运和效益潜能会部分地受到抑制，得不到充分发挥；而处在极不适配环境下的酒店则会有营运障碍、亏损，难以维持正常经营。反过来，酒店的营运、经营效益与投资者的回报状况又会影响所在地的形象、氛围和投资环境。因此，在为当地的酒店建设项目定位时要有适配环境的思维。要对本地现实的和可预见未来的地域环境市场条件作实事求是的客观分析；为酒店将来的营运和效益考虑，同时也是为本地区的投资形象考虑来确定引进何种类型与档次酒店。不可主观臆想、互相攀比或随意拔高。

    适配环境和条件不是静止不变的。有些区域目前虽不具备高星级酒店的适配环境，但已列入宏观层面的总体改造规划，未来要向商务区或商业中心区(简称“双商”)发展，因此要适当超前安排一些高星级项目。但问题是有些适配条件差，规划中没有“双商”安排的街区乡镇，出于好大喜功和互相攀比心态，一定要建造五星级酒店；而开发商中不乏一些自恃有实力和有房地产开发经验者，缺乏对环境市场冷静分析，盲目攀高，也提出“非五星级不搞”。对此，有关部门不可被动无为，要从总体均衡和环境适配的原理出发予以劝说引导，不要怕影响积极性，有时该泼冷水的就要泼冷水。这既是从总体和长远考虑，也是为当地发展和开发商考虑。此处以郊区某乡镇引进的项目为例：该镇地处沪青平公路两侧，以往成批开发过住宅别墅，自以为具备了条件，决定要建500多间客房的大体量五星级商务酒店。殊不知酒店市场不同于房地产，这意味着，即使按照50%出租率计算(上海五星级的平均客房率在70%以上)，至少要日均250个高额房费支付者入住才能支撑经营，而此地并不具备招徕大流量高层客源的条件。建成后的趋势必然是降价销售，进入中档市场找客源。因而就大体量而言，该镇环境与其说适配五星级商务酒店，勿宁说中档酒店或汽车旅馆会有更好的市场。考虑到当地已对外宣布了五星级的规划，因此我们给开发商的建议是，可将五百多间客房分割成两部分，少部分按高星级标准设计装修并配置相应设施，大部分改为中档标准，形成事实上两个酒店，这样既可解决当地的“形象”要求，又有利于酒店未来的经营与投资者的回报。

    酒店的设计建造要适用专业标准。这是从微观角度对每个新建酒店的要求。所谓适用专业标准，是指在项目实施过程中要按照酒店业的要求和标准来设计建造，使新酒店的建筑结构与设施配置、功能布局从一开始就合理化，达到先天的“优生优质”，而不必后天再来整改。

    酒店不同于其他房地产项目，有其自身规律。不仅销售与运转方式大相庭径，其最终用途和使用对象决定了建筑结构与设施配置、功能布局有独特要求，如：客房区域与公共区域不可交叉；客、货电梯分开并以客房的一定比例配置客梯；厨房与餐厅保持在同一楼层；大量人流聚散场所(如大宴会厅、大会议厅)应设置在群房或低层楼……等等。这些区别于一般房地产项目的专业性要求，来自于国内外酒店业多年发展的经验教训，集中体现在国家的星级评定标准之中。不符合专业要求的酒店，日常管理和相关设施的正常使用将会发生麻烦或受到干扰。只有适用专业标准设计，做到设施配置与功能布局合理，投入使用后方可正常运转和发挥出最佳效应。这如同计划生育，新生儿出生健康，没有先天残缺，日后的成长就比较顺利。

    现在的问题是，许多初涉酒店业的开发商和业主没有意识到这一点。他们有的片面认为高星级酒店是由豪华材料堆砌的，只要舍得投钱就能造出来，不知道除了材质要求还要有高雅氛围和功能布局合理，为此必须按照标准行事；有的自恃长期从事房地产开发，凭经验自行其是，按一般住宅别墅和办公楼的要求来构思，不知道酒店有其自身规律和要求；有的聘用的设计单位也是初涉酒店，对专业的要求不甚了解，结果在设计中闹出笑话。种种这些导致许多新开酒店布局不合理，不能正常发挥效用，因而不得不整改、返工，造成损失和浪费。有的甚至无法再改，也无法采取补救措施。如闸北区有一家自称高星级的酒店，把容纳二百人的大会议场所与最豪华的套房放在同一个顶层楼面，两者使用同一部电梯，两个区域之间没有任何分割措施，试想这样的设施怎么可能正常使用。这都是设计建造不按专业要求，因而犯了酒店业的大忌。为此，在对酒店业宏观规划调控的同时，相关部门也要在微观层面给酒店项目的开发与承建者们以正确引导：一是加大宣传力度，使酒店建设各方都了解国家星评标准，知道酒店有其功能设施合理布局的要求与规律；二是具体指导。星评机构和行业管理部门要提前介入，在酒店项目的设计和施工阶段就参与咨询和提供专业帮助，使其免走弯路。

    总之，会展旅游的做大有赖于酒店业的发展。而酒店业的健康发展既要有市场的牵引与驱动，还要有正确的规划、调控与指导。为此，必须从实际出发，实事求是，实施正确的方针与原则，使酒店业无论作为整个行业还是其组成部分的各个单体都能均衡、合理、健康、优质地发展。

    上海浦东利用世博会、长三角一体化、浦江两岸综合开放和上海建设国际化一级城市等一系列机遇做大做强会展旅游，使之成为支柱产业的进程中，酒店业的发展是不可或缺的基础与条件。